— В свое время, в июне 2020 года собственники отелей были в шоке. Всё закрыто. Работать нельзя. Начинается вал предложений по продаже отелей, особенно малых. Потенциальные покупатели смотрят на происходящее, потирают руки, думая: подождем еще пару тройку месяцев и цены упадут еще ниже.
Где-то в августе часть отелей можно было приобрести процентов за шестьдесят от их реальной стоимости. И тогда многим казалось, что падение продолжится. Однако к сентябрю все адаптировались к ситуации и цены рванули вверх. Почему? Тек, кто еще вчера хотел избавиться от, казалось бы, проблемного актива, передумал его продавать, либо соглашался с ним расстаться , но только за адекватные деньги.
Окно возможностей оказалось очень узким, у-образным, и сделок совершалось немного, хотя они и осуществлялись. К этому моменту раскачались инвесторы, которые пришли к выводу, что имеющиеся у них деньги нужно вкладывать. Однако ценник уже пошел не просто вверх, вырос запредельно. И за отели просили гораздо больше, чем они реально стоили. По такой прозаичной причине инвестиционная активность опять схлопнулась.
На мой взгляд, специфика отельной сферы применительно к инвестициям и сделкам по продаже и приобретению объекта, в том, что сложно постичь принципы ценообразования. Классические биржевые законы здесь не действует. Покупатель даже с опытом в бизнесе часто не может понять, на что ему опираться в оценке актива и почему за тот или иной отель его владелец назначает именно такую цену. Все очень индивидуально. Да, существует классическая оценка, которую проводит аудиторская компания, а есть оценка именно бизнеса (сколько он приносит, и за какой срок окупятся инвестиции). И практически всегда бизнес стоит дешевле, чем актив. Бывает, конечно, что сильно уставший и устаревший актив продолжает активно качать деньги, поскольку все процессы очень хорошо отлажены. Но это, скорее, исключение. Однако в любом случае, когда речь заходит о продаже отеля, его собственник говорит: вы собираетесь купить мое детище, поэтому я могу оторвать его от сердца только за такие деньги. Не согласны — не продам. Вот почему у каждой сделки своя история. Я уже не говорю о финансовой стороне. В данной части можно провести аналогию с приобретением, например, авиабилетов: два пассажира сидят в салоне на соседних креслах. Один купил билеты за две недели до вылета, а другой буквально накануне. Второй, естественно, заплатил в разы больше. В случае с отелями вместо сроков покупки желание владельца. Идет настоящий торг. И поэтому сделки от старта до заключения, как правило, длятся очень долго.
Тем не менее, давно известно: у всего есть своя цена. И теоретически все продается и покупается. А стоимость нередко определяется степенью заинтересованности потенциального покупателя.
Тогда возникает вопрос: может быть проще и дешевле возвести отель с нуля? Отвечу так: строительство тоже имеет свою специфику. Во-первых, это долгий процесс. Во-вторых, цены на всё постоянно меняются, прыгая туда-сюда. В-третьих, ставки нестабильны. Причем по коммерческой ставке, строить гостиницу вообще нереально. Даже сейчас. Если только ты попадаешь в программу «РОСТУРИЗМА» с фиксированной кредитной ставкой 3%, тогда еще можно попытаться (разговор состоялся до того, как прозвучало предложение МИНФИНА для отельных проектов зафиксировать ставку на 5% — ред.).
Такие условия для строительства отеля в принципе можно потянуть, поскольку большой проект окупается за 16-20 лет (дисконтированный срок окупаемости). Понятно, что возврат кредита будет меньше, поскольку дисконт удобный.
С кредитом под 3% (по постановлению Правительства России за №141 от 9 февраля 2021 года) все иначе. По сути, это и есть ставка дисконтирования. Иными словами, придется отдавать всего на 3% больше, что гораздо меньше действующей ставки дисконтирования (сегодня она составляет 12-13%). В итоге получается, что срок окупаемости 20 лет, а кредит ты возвращаешь уже через восемь. Причем возвращен кредит, а вместе с ним и 70% вложенных денег. Правда их покупательная способность заметно снизилась за это время и на эти средства уже нереально выстроить, например, такой же отель.
С другой стороны, уже нет долгов, зато в руках актив, то есть работающий бизнес, который можно продать при желании, либо осуществлять операционную деятельность и возвращать ранее вложенные средства (те самые 30%), получая на руки живые деньги.
Так что, инвестировать в большой отельный проект на данный момент интересно, если есть возможность войти в государственную программу. И еще один нюанс: даже под самый продуманный и красивый бизнес-план у нас денег не дают. За редким исключением. Кредит, даже под 3% годовых, банки обычно готовы оформить, но не просто так. Есть два пути решения вопроса. Один — поручительство. Например, корпорация МСП по закону имеет право дать гарантии на 50% заемных средств, если проект окажется действительно интересным и перспективным. Второй — под залог чего-либо. Вопрос, где это что-то взять. И неплохо бы еще иметь и другие источники дохода. На всякий случай. Однако в любом случае экономическая ситуация в стране меняется. И если ключевая ставка сохранится на уровне 4, 5%, а проект будет приносить 5%, почему бы не попробовать.
Продолжение следует…
P. S. Напомним еще раз: разговор состоялся до того, как прозвучало предложение МИНФИНА по фиксации ставки кредитования. Будем следить за развитием ситуации.
Источник: https://hospitalityguide.ru/articles/finance/hotel-investments/
Больше ценного — для профи в туризме
Читайте в Телеграме
